Steuerliche Behandlung von Immobilieninvestitionen

I. DIREKTINVESTITIONEN IN IMMOBILIEN

1.1 Rechtliche Aspekte

Bis 2012 war es Unternehmen und Einzelpersonen ohne Sitz in Bulgarien nach bulgarischem Recht nicht gestattet, Grundstücke, sondern nur Gebäude zu erwerben. Dieses Gesetz wurde geändert und EU-Bürger haben nun das Recht, reguliertes Land in Bulgarien in ihrem eigenen Namen zu besitzen.

1.2 Immobilienerwerb und Risiko des ständigen Wohnsitzes („PV“)

Nach der Umsetzung des Gesetzes durch die bulgarischen Steuerbehörden führt der bloße Besitz von Immobilien in Bulgarien nicht automatisch zu einem PV des Eigentümers, was bedeutet, dass der Eigentümer nicht als in Bulgarien ansässiger Steuerpflichtiger veranlagt wird (zur Veranlagung von Nichtansässigen siehe Abschnitte 1.5-1.6 weiter unten).

Es wird angenommen, dass kein PV vorliegt, wenn der nichtansässige Eigentümer der Immobilie:

• Kein Büro oder anderes Haus und Räumlichkeiten in Bulgarien hat, von denen aus die Immobilie vermietet, verwaltet usw. wird;
• Keine Mitarbeiter oder andere nicht unabhängige Vertreter in Bulgarien beschäftigt;

Der Eigentümer ist berechtigt, einen Anwalt oder einen anderen nicht unabhängigen Vertreter in Bulgarien mittels einer genau definierten Vollmacht zu bevollmächtigen, den Eigentümer vor staatlichen Behörden und anderen Dritten zu vertreten, Dokumente zu unterzeichnen usw. Die wichtigsten Geschäftsentscheidungen bezüglich der Immobilie müssen jedoch vom Eigentümer getroffen und ausgeführt werden.

1.3 Vermietung von Immobilien

Einkünfte von nichtansässigen Eigentümern (Einzelpersonen) aus der Vermietung von Immobilien unterliegen in Bulgarien einer Steuer von 15 %. Unternehmen unterliegen der Steuerpflicht auf ihren steuerpflichtigen Gewinn mit einem Steuersatz von 10 %. Die Steuer wird auf das Bruttoeinkommen erhoben, das der Nichtansässige erhält.

Die Steuer wird wie folgt einbehalten:

• Wenn der Mieter ein bulgarisches Unternehmen oder eine andere juristische Person ist, wird die Steuer vom Vermieter im Namen des nichtansässigen Vermieters einbehalten und an die Steuerbehörden abgeführt. Die Steuer muss bis zum Ende des Monats, der auf den Monat folgt, in dem der Mieter die Mietkosten in seinen Büchern erfasst hat, an die Steuerbehörden abgeführt werden (unabhängig davon, ob die Miete an diesem Tag tatsächlich gezahlt wurde oder nicht);
• Wenn der Mieter eine Einzelperson ist, muss die Steuer vom nicht ansässigen Eigentümer der Immobilie oder seinem Vertreter innerhalb von 30 Tagen ab dem Datum, an dem der Mieter die Miete gezahlt hat, gezahlt werden.

1.4 Gewinn aus dem Verkauf der Immobilie

Gewinne von nichtansässigen Unternehmen und Einzelpersonen aus dem Verkauf von Immobilien unterliegen in Bulgarien einer Steuer von 10 %.

Der Steuersatz für Kapitalgewinne wird als positive Differenz zwischen dem Verkaufspreis der Immobilie und dem höheren Wert von (i) dem Kaufpreis der Immobilie und (ii) dem Wert der Immobilie für Steuerzwecke abzüglich 10 % der angenommenen Kosten berechnet, die auf der Grundlage der steuerpflichtigen Differenz berechnet werden. Dieser Wert wird von den Steuerbehörden auf der Grundlage der spezifischen gesetzlichen Bestimmungen des Kommunalsteuergesetzes berechnet.

Die Bedingungen und Verfahren für die Verwaltung und Zahlung der einzubehaltenden Steuer sind dieselben wie in Abschnitt 1.3 angegeben. oben.

1.5 Mehrwertsteuer

1.5.1 Mehrwertsteuer beim Immobilienkauf

Wenn der Verkäufer der Immobilie ein umsatzsteuerpflichtiges bulgarisches Unternehmen oder eine umsatzsteuerpflichtige Einzelperson ist, zahlt der nichtansässige Käufer 20 % Mehrwertsteuer zusätzlich zum Kaufpreis der Immobilie. Die Mehrwertsteuer wird auf den steuerpflichtigen Wert des Gebäudes berechnet. Der Wert des Baurechts auf dem Grundstück ist von der Mehrwertsteuer befreit, da dieses Recht nach dem bulgarischen Mehrwertsteuergesetz als befreite Bestimmung gilt.

Die einbehaltene Mehrwertsteuer für nichtansässige Käufer von Immobilien kann nicht zurückgefordert werden, es sei denn, der Käufer ist am Tag des Kaufabschlusses in Bulgarien für die Mehrwertsteuer registriert (Einzelheiten zur Mehrwertsteuerregistrierung von Nichtansässigen finden Sie weiter unten in Abschnitt 1.6).

Die oben genannte Mehrwertsteuer kann jedoch vom Käufer zurückgefordert werden, auch wenn die Mehrwertsteuerregistrierung nach dem Kaufdatum der Immobilie erfolgte, vorausgesetzt, dass sich die Immobilie am Tag der Mehrwertsteuerregistrierung noch im Besitz des Käufers befindet. Mit anderen Worten: Um die Mehrwertsteuer nach dem Kauf der Immobilie zurückzufordern, darf der nichtansässige Käufer die Immobilie nicht vor dem Datum der Mehrwertsteuerregistrierung verkaufen.

Vor dem Hintergrund des Vorstehenden ist es ratsam, den Zeitpunkt des Kaufs der Immobilie, der Mehrwertsteuerregistrierung für Nichtansässige (falls zutreffend) und des anschließenden Verkaufs der Immobilie so zu planen, dass die Mehrwertsteuer auf den ursprünglichen Kaufpreis zurückgefordert werden kann.

Weitere Einzelheiten zu den Anforderungen für die Mehrwertsteuerregistrierung finden Sie weiter unten.

1.5.2 Vermietung der Immobilie

Die Vermietung von Immobilien gilt als mehrwertsteuerpflichtige Dienstleistung, es sei denn, die Immobilie wird an eine Einzelperson zur Nutzung für nicht geschäftliche Zwecke vermietet.

Wenn die Immobilie vom Eigentümer an eine Firma oder eine andere Einrichtung oder Einzelperson zur Nutzung für geschäftliche Zwecke vermietet wird, fallen die folgenden Steuerfolgen an:

Der nichtansässige Eigentümer der Immobilie muss sich für die Mehrwertsteuer registrieren, wenn und falls die Gesamtsumme der Mietzahlungen BGN übersteigt 50.000 (ca. 26.000 Euro) innerhalb eines beliebigen Zeitraums von zwölf Monaten. Gemäß dem Steuergesetz können sich Unternehmen optional registrieren. Einzelheiten zu den Anforderungen für die Mehrwertsteuerregistrierung von Nichtansässigen finden Sie weiter unten in Abschnitt 1.6.

• Zum Zeitpunkt der Mehrwertsteuerregistrierung des nichtansässigen Eigentümers der Immobilie hat er Anspruch auf eine Rückerstattung des beim Kauf der Immobilie gezahlten Mehrwertsteuerbetrags, sofern sich die Immobilie am Tag der Mehrwertsteuerregistrierung noch in seinem Besitz befindet.
• Nach der Mehrwertsteuerregistrierung berechnet der Eigentümer der Immobilie 20 % Mehrwertsteuer auf die Miete der Immobilie.

1.5.3 Verkauf der Immobilie

Der Verkauf der Immobilie ist in Bulgarien eine mehrwertsteuerpflichtige Leistung.

Die Auswirkungen in Bezug auf die Steuer sind wie folgt:

• Wenn der Eigentümer nicht für die Mehrwertsteuer registriert ist, wird er auf diesen Verkauf der Immobilie keine Mehrwertsteuer erheben;
• Wenn der nicht ansässige Eigentümer der Immobilie vor dem Verkaufsdatum nicht für die Mehrwertsteuer registriert war und der steuerpflichtige Wert der verkauften Immobilie 50.000 BGN übersteigt, was in den meisten Fällen der Fall sein wird, muss sich der Eigentümer für die Mehrwertsteuer registrieren. Nach der Registrierung muss er für jeden nachfolgenden Verkauf oder jede nachfolgende Vermietung von Immobilien in Bulgarien Mehrwertsteuer erheben. Wenn derartige Transaktionen vom nichtansässigen Eigentümer innerhalb der nächsten 18 aufeinanderfolgenden Monate nach dem Datum der Mehrwertsteuerregistrierung nicht durchgeführt werden, muss die Mehrwertsteuerregistrierung beendet werden;
• Wenn der Eigentümer der Immobilie vor dem Verkaufsdatum für die Mehrwertsteuer registriert war (beispielsweise auf der Grundlage einer Vermietung der Immobilie, wie in Abschnitt 1.5.2 oben beschrieben), muss er beim Verkauf der Immobilie 20 % Mehrwertsteuer auf den steuerpflichtigen Wert der Gebäude erheben. Auf den Wert des Baurechts auf dem Grundstück wird keine Mehrwertsteuer erhoben.

Der Steuersatz (Steuerwert) für die Berechnung der Mehrwertsteuer auf den Verkauf von Gebäuden wird als der höchste der folgenden Beträge bestimmt: (i) der zwischen den Parteien vereinbarte Verkaufspreis, erhöht um die Übertragungssteuer und -kosten, und (ii) der Schätzwert des Gebäudes für Steuerzwecke. Die Mehrwertsteuer von 20 % wird auf der Grundlage des Steuersatzes ermittelt und dann um die Übertragungssteuer und die beim Verkauf des Gebäudes gezahlten Kosten reduziert.

1.6 Mehrwertsteuerregistrierung für Nichtansässige

a) Bedingungen für die Mehrwertsteuerregistrierung

Wie oben angegeben, ist ein ausländisches Unternehmen oder eine ausländische Einzelperson verpflichtet, sich für die Mehrwertsteuer zu registrieren, wenn:

• er mehrwertsteuerpflichtige Dienstleistungen mit einem Erfüllungsort in Bulgarien erbringt; und
• das Volumen dieser Dienstleistungen ist größer oder gleich 50.000 BGN in einem Zeitraum von weniger als 12 Monaten;
• die Registrierung wird als Option in Anspruch genommen.

Die Vermietung und der Verkauf von Immobilien in Bulgarien gelten als Dienstleistungen mit Erfüllungsort in Bulgarien.

b) Verfahren zur Mehrwertsteuerregistrierung für Nichtansässige

Ein Nichtansässiger, der die Bedingungen unter Punkt a) oben erfüllt, ist verpflichtet, eine Mehrwertsteuerregistrierung in Bulgarien durch einen autorisierten Steuerberater („Mehrwertsteuervertreter“) zu erhalten.

Es gibt drei Hauptschritte, die nacheinander wie folgt durchgeführt werden müssen:

• Ernennung eines Mehrwertsteuervertreters durch das nichtansässige Unternehmen. Nur in Bulgarien ansässige Unternehmen oder Einzelpersonen können als Mehrwertsteuervertreter ernannt werden;
• Einreichen des Antrags und Erhalt einer allgemeinen Steuerregistrierung. Die allgemeine Steuerregistrierung muss beim örtlichen Finanzamt erfolgen, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet; und
• Erlangung der Mehrwertsteuerregistrierung. Ein Antrag auf Mehrwertsteuerregistrierung muss innerhalb von 14 Tagen nach Ende des Monats gestellt werden, in dem der Umsatz 50.000 BGN erreicht (siehe a). oben).

c) Folgen der Mehrwertsteuerregistrierung

Ab dem Datum der Mehrwertsteuerregistrierung müssen nichtansässige Eigentümer von Immobilien gemäß allen Anforderungen des bulgarischen Mehrwertsteuergesetzes handeln, das für alle mehrwertsteuerpflichtigen Ansässigen und nichtansässigen Personen in Bulgarien gilt, und insbesondere:

• Ab dem Datum der Mehrwertsteuerregistrierung sind die Eigentümer verpflichtet, Mehrwertsteuer auf alle steuerpflichtigen Dienstleistungen mit Bulgarien als Erfüllungsort zu erheben (z. B. Vermietung, Verkauf der Immobilie usw.);
• Der Eigentümer muss monatliche Mehrwertsteuererklärungen sowie Mehrwertsteuer-Kauf- und -Verkaufskonten erstellen und einreichen. Die Unterlagen werden mit Unterstützung des beauftragten Mehrwertsteuervertreters eingereicht;
• Der Eigentümer ist verpflichtet, die gesetzlichen Mehrwertsteuerrückstellungen spätestens am 14. Tag des Monats zu entrichten, der auf den Monat folgt, in dem die Mehrwertsteuerpflichten vom Mehrwertsteuervertreter eingegangen wurden;

Der Eigentümer kann die in Bulgarien gezahlte Mehrwertsteuer auf Käufe gemäß den allgemeinen Regeln für den Vorsteuerabzug zurückfordern.

1.7 Grunderwerbsteuer. Lokale Steuern und Kosten

Seit 2008 fallen beim Verkauf einer Immobilie 3 % Grunderwerbsteuer auf den steuerpflichtigen Wert der Immobilie an. Die Steuer wird normalerweise vom Käufer bezahlt, kann aber im gegenseitigen Einvernehmen zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt werden. Darüber hinaus müssen die Parteien die Notargebühr bezahlen. Dieser Betrag wird proportional zum Wert der Immobilie berechnet.

Der Eigentümer der Immobilie muss den Erwerb der Immobilie innerhalb von 2 Monaten ab dem Kaufdatum der Immobilie beim örtlichen Finanzamt, in dessen Bezirk sich die Immobilie befindet, melden. Darüber hinaus muss der Eigentümer die jährliche Grundsteuer und die Müllabfuhrsteuer bezahlen. Dieser Betrag wird auf der Grundlage des steuerpflichtigen Wertes der Immobilie berechnet.

II. INVESTITIONEN DURCH EIN BULGARISCHES (TOCHTER-)UNTERNEHMEN

2.1 Rechtliche Überlegungen

Nach geltendem bulgarischen Recht dürfen nichtansässige Unternehmen und Einzelpersonen ohne Einschränkungen ein bulgarisches Unternehmen gründen. Bulgarische Unternehmen im Besitz ausländischer Anteilseigner dürfen in Bulgarien jede Art von Immobilien erwerben, einschließlich Grundstücke.

2.2 Steuerliche Auswirkungen für Unternehmen

2.2.1 Vermietung und Verkauf von Immobilien

Einkünfte der bulgarischen (Tochter-)Gesellschaft von Nichtansässigen (nachfolgend „bulgarisches Unternehmen“ genannt) aus Vermietung und/oder Verkauf von Immobilien werden gemäß den allgemeinen Regeln des bulgarischen Körperschaftsteuergesetzes („WIB“) besteuert.

Der Einkommensteuersatz für Unternehmen beträgt 10 %.

Die Steuer wird auf der Grundlage des Gewinns des Unternehmens gemäß der Gewinn- und Verlustrechnung erhoben, korrigiert um bestimmte nicht abzugsfähige Posten.

2.2.2 Gewinnabrechnung – Dividende

Die Der Gewinn nach Steuern kann als Dividende an nichtansässige Aktionäre ausgeschüttet werden.

Gemäß WIB unterliegen Dividenden in Bulgarien einer Quellensteuer von 7 %. Die Quellensteuer fällt in Bulgarien nicht an, wenn die Aktionäre des bulgarischen Unternehmens in einem EU-Land steuerlich ansässig sind und:

• Die Aktionäre gelten gemäß einem Doppelbesteuerungsabkommen nicht als Steueransässige eines Drittlandes.
• Die Aktionäre zahlen Einkommensteuer in ihrem Wohnsitzland und haben keinen Anspruch auf Steuerbefreiungen usw.;
• Die Nichtansässigen halten mindestens 20 % der Aktien des bulgarischen Unternehmens, das die Dividende ausschüttet, für einen Zeitraum von mindestens einem Jahr.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass die Quellensteuer 7 % beträgt, wenn die Aktionäre in einem Land steuerlich ansässig sind, das kein EU-Land ist. Wenn das bulgarische Unternehmen einem in den Niederlanden ansässigen Unternehmen gehört und die oben genannten Anforderungen erfüllt sind, fällt in Bulgarien keine Dividendensteuer an.

2.2.3 Gewinnabrechnung – Liquidation des Unternehmens

Bei der Liquidation des bulgarischen Unternehmens ergeben sich folgende steuerliche Auswirkungen:

• Das Unternehmen muss 10 % Einkommensteuer auf den Gesamtgewinn vom Beginn des betreffenden Geschäftsjahres bis zum Datum der gerichtlichen Liquidation des Unternehmens zahlen;
• Auf den Liquidationserlös – sofern dieser größer als null ist – werden 7 % Steuern zur Ausschüttung an die Aktionäre einbehalten.

Für Steuerzwecke ist der steuerpflichtige Betrag des Liquidationserlöses proportional zum Anteil jedes Aktionärs am eingetragenen Kapital des Unternehmens, vermindert um:

• Der Kaufpreis des Anteils am Unternehmen (normalerweise gleich dem Nennwert der Anteile) und
• Der jeweilige Teil der Neubewertungsrücklage, sofern größer als Null, der sich nicht erhöht, um die Auswirkungen der Rücklage auf die Abschreibungskosten des Unternehmens zu haben.

Wenn die Aktionäre in einem EU-Land steuerlich ansässig sind, fällt auf den Erlös aus der Auflösung keine Steuer an, vorbehaltlich der in Abschnitt 2.2.2 oben genannten Bedingungen.

2.3 Mehrwertsteuer

2.3.1 Mehrwertsteuer auf den Kauf von Immobilien

Wenn das bulgarische Unternehmen Immobilien von einem umsatzsteuerpflichtigen Unternehmen oder einer Einzelperson kauft und:

• Die Immobilie besteht aus einem Grundstück ohne Gebäude, dann wird die verkaufende Partei ab dem 1. Januar 2007 dem bulgarischen Unternehmen Mehrwertsteuer berechnen, da der Kauf und Verkauf von Grundstücke sind nach dem bulgarischen Steuergesetz nicht von der Mehrwertsteuer befreit;
• Wenn die Immobilie aus Grundstücken und Gebäuden besteht, werden 20 % Mehrwertsteuer auf den steuerpflichtigen Wert des Gebäudes erhoben. Auf das gekaufte Grundstück wird keine Mehrwertsteuer erhoben.

Die dem bulgarischen Unternehmen vor Abschluss der Mehrwertsteuerregistrierung in Rechnung gestellte Mehrwertsteuer ist nicht erstattungsfähig. Falls das bulgarische Unternehmen die Umsatzsteuerregistrierung nachträglich abgeschlossen hat, kann die Umsatzsteuer auf den Kaufpreis erstattet werden, vorausgesetzt, dass die Immobilie am Tag der Registrierung Eigentum des bulgarischen Unternehmens ist.

2.3.2 Umsatzsteuerregistrierung

Das bulgarische Unternehmen muss sich für die Umsatzsteuer registrieren, wenn die Bedingungen des bulgarischen Umsatzsteuergesetzes dies für die Registrierung erfordern (dieselben Bedingungen wie für Nichtansässige, siehe Abschnitt 1.6 a) oben).

2.3.3 Umsatzsteuer auf die Vermietung von Immobilien

Die Vermietung der Immobilie gilt in Bulgarien als umsatzsteuerpflichtige Transaktion, es sei denn, die Immobilie wird für nicht geschäftliche Zwecke an eine Einzelperson vermietet. Wenn der Wert der Mietzahlungen innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten 50.000 BGN übersteigt, ist das bulgarische Unternehmen verpflichtet, sich für die Mehrwertsteuer zu registrieren.

2.3.4 Mehrwertsteuer beim Verkauf der Immobilie

Der Verkauf der Immobilie, die nur aus einem Grundstück besteht, ist eine steuerpflichtige Transaktion, auf die das bulgarische Unternehmen Mehrwertsteuer erhebt.

Beim Verkauf einer Immobilie, die sowohl aus Grundstücken als auch Gebäuden besteht, werden 20 % Mehrwertsteuer auf den steuerpflichtigen Wert der Gebäude erhoben, vorausgesetzt, dass das bulgarische Unternehmen mehrwertsteuerpflichtig ist.

Der Steuersatz (steuerpflichtiger Wert) zur Berechnung der Mehrwertsteuer beim Verkauf von Gebäuden wird als der höhere der folgenden Beträge bestimmt: (i) der zwischen den Parteien vereinbarte Verkaufspreis, erhöht um die Übertragungssteuer und -kosten, und (ii) der Schätzwert des Gebäudes für Steuerzwecke. Auf den Steuersatz wird eine Mehrwertsteuer von 20 % erhoben, die dann um die Übertragungssteuer und die beim Verkauf des Gebäudes gezahlten Gebühren reduziert wird.

Wenn das bulgarische Unternehmen ab dem Verkaufsdatum nicht mehrwertsteuerpflichtig ist:

• Auf den Wert der verkauften Immobilie wird keine Mehrwertsteuer erhoben, und
• Das bulgarische Unternehmen muss sich für die Mehrwertsteuer registrieren, wenn der Wert der Immobilie 50.000 BGN übersteigt.

2.4 Übertragungssteuer und lokale Steuern und Gebühren

Siehe Abschnitt 2.3.4 oben.