Fiscale behandeling van investeringen in onroerend goed

I. DIRECTE INVESTERINGEN IN ONROEREND GOED

1.1 Juridische aspecten

Tot 2012 was het volgens de Bulgaarse wetgeving aan bedrijven en individuen, die niet in Bulgarije zijn gevestigd, niet toegestaan om land te verwerven, maar alleen gebouwen. Deze wet is aangepast en nu hebben EU burgers het recht om in Bulgarije op eigen naam grond in regulatie te bezitten.

1.2 Verwerving van onroerend goed en permanent verblijf ("PV") risico

Volgens de uitoefening van de wet door de Bulgaarse belasting autoriteiten cre?ert louter het in eigendom hebben van onroerend goed in Bulgarije niet automatisch een PV van de eigenaar, wat betekent dat de eigenaar niet zal worden aangeslagen voor belasting als een Bulgaarse ingezetene (voor aanslagen van niet-ingezetenen wordt verwezen naar Secties 1.5-1.6 hieronder).

Het is aanvaard dat er geen sprake is van PV, wanneer de niet-ingezetene eigenaar van onroerend goed:

• Geen kantoor of ander huis en erf heeft in Bulgarije, waar vanuit het bezit wordt verhuurd, beheerd, etc.;
• Geen medewerkers, of andere niet onafhankelijke agenten in dienst heeft in Bulgarije;

De eigenaar is gerechtigd om een gevolmachtigde of een andere niet-onafhankelijke agent in Bulgarije te autoriseren door middel van een nauwkeurig omschreven volmacht, om de eigenaar te vertegenwoordigen voor de staatsautoriteiten en andere derde partijen, om documenten te tekenen, etc. Echter, de voornaamste zakelijke beslissingen met betrekking tot het onroerend goed moeten genomen en uitgevoerd worden door de eigenaar.

1.3 Verhuur van onroerend goed

Inkomsten van niet-ingezetene eigenaren (individuen) door verhuur van onroerend goed zijn onderhevig aan afdracht van 15% belasting in Bulgarije. Bedrijven zijn belastingplichtig over hun belastbare winst met een belastingtarief van 10%. De belasting wordt geheven over de bruto inkomsten die de niet-ingezetene heeft ontvangen.

De belasting wordt als volgt ingehouden:

• Als de huurder een Bulgaarse firma of een andere entiteit is, wordt de belasting ingehouden en overgemaakt naar de belastingdienst door de verhuurder namens de niet-ingezetene verhuurder.De belasting moet worden overgemaakt naar de belastingdienst voor het eind van de maand volgend op de maand waarin de huurder de huurkosten heeft opgenomen in zijn boekhouding (ongeacht of de huur daadwerkelijk is betaald of niet op die datum);
• Wanneer de huurder een individu is, moet de belasting betaald worden door de niet-ingezetene eigenaar van het onroerend goed, of door zijn vertegenwoordiger, binnen 30 dagen na de datum waarop de huurder de huur heeft betaald.

1.4 Winst uit verkoop van het onroerend goed

Winst door niet-ingezetene bedrijven en individuen uit verkoop van onroerend goed is onderhevig aan afdracht van 10% belasting in Bulgarije.

De belastingvoet van kapitaal winsten wordt berekend als het positieve verschil tussen de verkoopprijs van het onroerend goed en het hoogste bedrag van (i) de aankoopprijs van het onroerend goed en (ii) de waarde van het onroerend goed voor belastingdoeleinden, min 10% veronderstelde kosten berekend over de basis van het belastbare verschil. Deze waarde wordt berekend door de belastingdienst, gebaseerd op de specifieke wetsbepaling van de Lokale Belasting Wet.

De voorwaarden en procedures van administratie en betaling van de in te houden belasting zijn dezelfde als die vermeld in Sectie 1.3. hierboven.

1.5 BTW

1.5.1 BTW bij aankoop van onroerend goed

Wanneer de verkoper van het onroerend goed een BTW-geregistreerde Bulgaarse firma of individu is, betaalt de niet-ingezetene koper 20% BTW bovenop de aankoopprijs van het onroerend goed. De BTW wordt berekend over de belastingwaarde van het gebouw. De waarde van het recht om te bouwen op het land is vrij van BTW heffing, daar dit recht onder de Bulgaarse BTW Wet wordt beschouwd als een vrijgestelde voorziening.

Ingehouden BTW voor niet-ingezetene kopers van onroerend goed is niet terug te vorderen, tenzij de koper geregistreerd staat voor BTW in Bulgarije op de datum dat de koop is gesloten (voor details over BTW registratie van niet-ingezetenen, zie Sectie 1.6 hieronder).

Bovengenoemde BTW kan echter worden teruggevorderd door de koper, zelfs als de BTW registratie is ingegaan na de datum van aankoop van het onroerend goed, op voorwaarde dat het onroerend goed nog in het bezit is van de koper op de datum van de BTW registratie. Met andere woorden, om de BTW terug te kunnen krijgen na de aankoop van onroerend goed, moet de niet-ingezetene koper het onroerend goed niet verkopen voor de datum van de BTW registratie.

Met het bovenstaande in gedachte, is het te adviseren dat het moment van aankoop van het onroerend goed, de BTW registratie voor niet-ingezetenen (indien van toepassing) en de daaropvolgende verkoop van het onroerend goed, zodanig worden gerangschikt in de tijd, dat de terugvordering van de BTW over het initi?le aankoopbedrag mogelijk wordt.

Zie hieronder voor meer details met betrekking tot de eisen aan BTW registratie.

1.5.2 Verhuur van het onroerend goed

Verhuur van onroerend goed wordt beschouwd als een BTW belastbare voorziening, tenzij het onroerend goed wordt verhuurd aan een individu met gebruik voor niet-zakelijke doeleinden.

Wanneer het onroerend goed wordt verhuurd door de eigenaar aan een firma of een andere entiteit of individu voor gebruik voor zakelijke doeleinden, heeft dat de volgende belasting implicaties:

De niet-ingezetene eigenaar van onroerend goed zal zich moeten registreren voor BTW, indien en op het moment dat het totale bedrag aan huurbetalingen meer is dan BGN 50,000 (ongeveer 26,000 euro) binnen een willekeurige periode van twaalf maanden. Volgens de belastingwet kunnen bedrijven zich registreren als optie. Voor details met betrekking tot de eisen aan BTW registratie van niet-ingezetenen, zie Sectie 1.6 hieronder;.

• Op het moment dat de niet-ingezetene eigenaar van het onroerend goed de BTW registratie doet, heeft hij recht op teruggave van het BTW bedrag dat is afgedragen bij de aankoop van het onroerend goed, mits het onroerend goed nog in zijn bezit is op de datum van BTW registratie;
• Nadat de BTW registratie heeft plaatsgevonden, zal de eigenaar van het onroerend goed 20% BTW berekenen over de huur van het onroerend goed.

1.5.3 Verkoop van het onroerend goed

Verkoop van onroerend goed is een BTW belastbare voorziening in Bulgarije.

De implicaties met betrekking tot de belasting zijn als volgt:

• Wanneer de eigenaar niet is geregistreerd voor BTW, zal hij geen BTW berekenen over deze verkoop van het onroerend goed;
• Wanneer de niet-ingezetene eigenaar van het onroerend goed niet was geregistreerd voor BTW voor de datum van de verkoop, en de waarde voor de belasting van het verkochte onroerend goed meer dan BGN 50,000 bedraagt, wat in de meeste gevallen het geval zal zijn, dan zal de eigenaar zich moeten registreren voor BTW. Nadat hij geregistreerd is, zal hij BTW moeten berekenen over elke volgende verkoop of verhuur van onroerend goed in Bulgarije. Wanneer zulke transacties niet worden gedaan door de niet-ingezetene eigenaar gedurende de volgende 18 opeenvolgende maanden na de BTW registratie datum, dan moet de BTW registratie worden beeindigd;
• Wanneer de eigenaar van het onroerend goed was geregistreerd voor BTW voor de datum van de verkoop (bijvoorbeeld op basis van de verhuur van het onroerend goed zoals beschouwd in Sectie 1.5.2 hierboven), moet hij 20% BTW berekenen bij verkoop van het onroerend goed over de belasting waarde van de gebouwen. Er wordt geen BTW berekend over de waarde van het recht om te bouwen op het onroerend goed.

De belastingvoet (belastingwaarde) voor de berekening van BTW bij verkoop van gebouwen is bepaald als de hoogste waarde van (i) de tussen de partijen overeengekomen verkoopprijs, verhoogd met de overdrachtsbelasting en kosten, en (ii) de taxatiewaarde van het gebouw voor belastingdoeleinden. BTW van 20% is vastgesteld over de belastingvoet en vervolgens verminderd met de overdrachtsbelasting en kosten die betaald zijn bij verkoop van het gebouw.

1.6 BTW registratie voor niet-ingezetenen

a) Voorwaarden voor BTW registratie

Zoals hierboven aangegeven, een buitenlandse entiteit of individu is verplicht zich te registreren voor BTW, als:

• hij BTW belastbare voorzieningen uitvoert met een plaats van uitvoering in Bulgarije; en
• het volume van deze voorzieningen groter of gelijk is aan BGN 50,000 in een periode kleiner dan 12 maanden;
• de registratie als optie wordt genomen.

Verhuur en verkoop van onroerend goed gesitueerd in Bulgarije worden beschouwd als voorzieningen met een plaats van uitvoering in Bulgarije.

b) Procedure van BTW registratie voor niet-ingezetenen

Een niet-ingezetene die voldoet aan de voorwaarden onder punt a) hierboven, is verplicht een BTW registratie in Bulgarije te verkrijgen door een geautoriseerde belastingconsulent ("BTW agent").

Er zijn drie belangrijke stappen, die opeenvolgend moeten worden gezet, als volgt:

• Aanstelling van een BTW agent door de niet-ingezetene firma. Alleen Bulgaarse ingezetene entiteiten of individuen kunnen worden aangesteld als BTW agent;
• Indienen van de aanvraag en het verkrijgen van een algemene belasting registratie. Algemene belasting registratie moet worden gedaan bij het lokale belastingkantoor waar het onroerend goed is gesitueerd; en
• Verkrijgen van de BTW registratie. Een aanvraag voor BTW registratie moet worden ingediend binnen 14 dagen vanaf het eind van de maand waarin de omzet van BGN 50,000 is bereikt (zie a). hierboven).

c) Gevolgen van de BTW registratie

Vanaf de datum van BTW registratie moeten niet-ingezetene eigenaren van onroerend goed handelen volgens alle eisen van de Bulgaarse BTW wet, die van toepassing is op alle BTW geregistreerde ingezetenen en niet-ingezetene personen in Bulgarije, en in het bijzonder:

• Vanaf de datum van BTW registratie zijn de eigenaren verplicht BTW te berekenen over alle belastbare voorzieningen met als plaats van uitvoering Bulgarije (bijvoorbeeld bij verhuur, verkoop van het onroerend goed, etc.);
• De eigenaar moet maandelijks de BTW aangifte, en de BTW aankoop en verkoop boekhouding opstellen en indienen. De documenten worden ingediend met assistentie van de aangestelde BTW agent;
• De eigenaar is verplicht de wettelijke BTW bepalingen te voldoen, niet later dan de 14de dag van de maand, volgend op de maand waarin de BTW verplichtingen zijn aangegaan door de BTW agent;

De eigenaar kan de in Bulgarije afgedragen BTW op aankopen terugkrijgen volgens de algemene regels voor aftrek van BTW.

1.7 Overdrachtsbelasting. Lokale belasting en kosten

Bij verkoop van het onroerend goed is met ingang van 2008 3% overdrachtsbelasting over de belastingwaarde van het onroerend goed verschuldigd. De belasting wordt meestal door de koper betaald, maar het kan in onderling overleg tussen koper en verkoper, tussen hen worden verdeeld. Daarbij moeten de partijen het honorarium van de notaris betalen. Dit bedrag wordt berekend evenredig naar de waarde van het onroerend goed.

De eigenaar van onroerend goed moet het verkrijgen van het onroerend goed aangeven bij het locale belastingkantoor waar het onroerend goed is gesitueerd binnen 2 maanden vanaf de datum van aankoop van het onroerend goed. Daarbij moet de eigenaar de jaarlijkse onroerend goed belasting en de afvalstoffenheffing betalen. Dit bedrag wordt berekend over de belasting waarde van het onroerend goed.

II. INVESTERINGEN DOOR EEN BULGAARSE (DOCHTER)MAATSCHAPPIJ

2.1 Juridische overwegingen

Onder de huidige Bulgaarse wetgeving is het aan niet-ingezetene bedrijven en individuen toegestaan om een Bulgaarse entiteit te vestigen zonder enige beperkingen. Bulgaarse entiteiten die het eigendom zijn van buitenlandse aandeelhouders is het toegestaan om elke vorm van onroerend goed in Bulgarije te verkrijgen, inclusief land.

2.2 Belasting implicaties voor bedrijven

2.2.1 Verhuur en verkoop van onroerend goed

Inkomsten van de Bulgaarse (dochter)maatschappij van niet-ingezetenen (hierna genoemd "de Bulgaarse firma") uit verhuur en/of verkoop van onroerend goed worden belast volgens de algemene regels van de Bulgaarse Wet op de Inkomstenbelasting voor Bedrijven ("de WIB").

Het tarief voor inkomstenbelasting voor bedrijven is 10%.

De belasting wordt geheven op basis van de winst van het bedrijf volgens de winst en verliesrekening, bijgesteld met bepaalde niet-aftrekbare items.

2.2.2 Vordering van winsten - dividend

De winst na belasting van de Bulgaarse firma kan worden verdeeld als dividend over de niet-ingezetene aandeelhouders.

Volgens de WIB is dividend onderhevig aan 7% in te houden belasting in Bulgarije. In te houden belasting is niet verschuldigd in Bulgarije in het geval de aandeelhouders in de Bulgaarse firma belastingplichtig zijn in een EU land en:

• De aandeelhouders niet worden beschouwd als belastingplichtige inwoners van een derde staat op grond van een Verdrag ter Voorkoming Dubbele Belastingheffing.
• De aandeelhouders betalen inkomstenbelasting in hun land van verblijf en hebben geen recht op belastingvrijstellingen, etc.;
• De niet-ingezetenen hebben tenminste 20% van de aandelen in de Bulgaarse firma die het dividend uitkeert, voor een periode van tenminste 1 jaar.

Samengevat, wanneer de aandeelhouders voor de belasting inwoners zijn van een land, wat geen EU land is, zal de in te houden dividendbelasting 7% bedragen. Wanneer de Bulgaarse firma eigendom is van een in Nederland gevestigd bedrijf, en er aan de hierboven genoemde eisen wordt voldaan, zal er geen dividend belasting verschuldigd zijn in Bulgarije.

2.2.3 Vordering van winsten - opheffen van het bedrijf

Bij het opheffen van de Bulgaarse firma, zijn de implicaties met betrekking tot de belasting als volgt:

• Het bedrijf moet 10% inkomstenbelasting betalen over de totale winst vanaf het begin van het betreffende fiscale jaar tot de datum waarop de firma door de rechtbank is opgeheven;
• Op de opbrengsten uit de opheffing - indien groter dan nul - wordt 7% belasting ingehouden voor uitkering naar de aandeelhouders.

Voor belastingdoeleinden is het belastbare bedrag van de opbrengsten uit de opheffing evenredig aan het aandeel van elke aandeelhouder in het geregistreerde kapitaal van het bedrijf, verminderd met:

• De aankoopprijs van het aandeel in de firma (meestal is dit gelijk aan de nominale waarde van de aandelen), en
• Het respectievelijk deel van de herwaarderingsreserve, - indien groter dan nul - die geen toename tot gevolg had van de reservering op de afschrijvingskosten van het bedrijf.

Wanneer de aandeelhouders voor de belasting inwoners zijn van een EU land, zal er geen belasting op de opbrengsten uit de opheffing verschuldigd zijn, afhankelijk van de voorwaarden genoemd in Sectie 2.2.2 hierboven.

2.3 BTW

2.3.1 BTW bij aankoop van onroerend goed

Wanneer de Bulgaarse firma onroerend goed koopt van een BTW geregistreerde firma of individu, en:

• Het onroerend goed bestaat uit een perceel zonder bebouwing, dan zal de verkopende partij vanaf 1 januari 2007 BTW in rekening brengen bij de Bulgaarse firma, daar de koop en verkoop van land niet vrijgesteld is van BTW volgens de Bulgaarse belasting wet;
• Wanneer het onroerend goed bestaat uit land en bebouwing, zal er 20% BTW worden berekend over de belastingwaarde van het gebouw. Over het aangekochte land wordt geen BTW berekend.

BTW die in rekening wordt gebracht bij de Bulgaarse firma voordat de BTW registratie heeft plaatsgevonden, kan niet worden teruggekregen. In het geval de Bulgaarse firma daarna de BTW registratie heeft gedaan, kan de BTW over het aankoopbedrag worden teruggekregen, onder de voorwaarde dat het onroerend goed op de datum van registratie eigendom is van de Bulgaarse firma.

2.3.2 BTW registratie

De Bulgaarse firma zal zich moeten registreren voor de BTW, als de voorwaarden van de Bulgaarse BTW wet voor de registratie dit vereisen (dezelfde voorwaarden als voor niet-ingezetenen, zie sectie 1.6 a) hierboven).

2.3.3 BTW bij verhuur van onroerend goed

Verhuur van het onroerend goed wordt beschouwd als een BTW belastbare handeling in Bulgarije, tenzij het onroerend goed wordt verhuurd aan een individu voor niet-zakelijke doeleinden. Wanneer de waarde van de huurbetalingen meer bedraagt dan BGN 50,000 binnen een periode van 12 maanden, is de Bulgaarse firma verplicht zich te registreren voor de BTW.

2.3.4 BTW bij verkoop van het onroerend goed

Verkoop van het onroerend goed dat alleen bestaat uit een perceel land is een belastbare handeling waarover BTW wordt berekend door de Bulgaarse firma.

Bij verkoop van onroerend goed dat zowel uit land als gebouwen bestaat, wordt 20% BTW berekend over de belastingwaarde van de gebouwen, onder de voorwaarde dat de Bulgaarse firma BTW geregistreerd is.

De belastingvoet (belastingwaarde) voor de berekening van BTW bij verkoop van gebouwen is bepaald als de hoogste waarde van (i) de tussen de partijen overeengekomen verkoopprijs, verhoogd met de overdrachtsbelasting en kosten, en (ii) de taxatiewaarde van het gebouw voor belastingdoeleinden. BTW van 20% is vastgesteld over de belastingvoet en vervolgens verminderd met de overdrachtsbelasting en kosten die betaald zijn bij verkoop van het gebouw.

Wanneer de Bulgaarse firma niet BTW geregistreerd is vanaf de datum van verkoop:

• zal er geen BTW worden berekend over de waarde van het verkochte onroerend goed, en
• zal de Bulgaarse firma zich moeten registeren voor de BTW, wanneer de waarde van het onroerend goed meer is dan BGN 50,000.

2.4 Overdrachtsbelasting en lokale belastingen en kosten

Zie Sectie 2.3.4 hierboven.