Данъчно облагане на инвестиции в недвижими имоти

I. ПРЕКИ ИНВЕСТИЦИИ В НЕДВИЖИМИ ИМОТИ

1.1 Правни аспекти

До 2012 г. според българското законодателство фирми и физически лица, които не са установени в България, нямаха право да придобиват земя, а само сгради. Този закон е изменен и сега гражданите на ЕС имат право да притежават урегулирана земя в България на свое име.

1.2 Придобиване на недвижими имоти и риск от постоянно пребиваване („PV“)

Според прилагането на закона от страна на българските данъчни власти, самото притежаване на недвижим имот в България не създава автоматично PV на собственика, което означава, че собственикът няма да бъде облаган с данък като местно лице на България (за оценки на нерезиденти, моля, вижте раздели 1.5-1.6 по-долу).

Приема се, че няма PV, ако чуждестранният собственик на недвижим имот:

• Няма офис или друго жилище и помещение в България, от което да се отдава под наем, управлява и др.;
• Не наема служители или други не-независими агенти в България;

Собственикът има право да упълномощи адвокат или друг независим представител в България чрез точно определено пълномощно, да представлява собственика пред държавни органи и други трети лица, да подписва документи и др. основните бизнес решения относно недвижимия имот трябва да се вземат и изпълняват от собственика.

1.3 Отдаване под наем на недвижими имоти

Доходите на чуждестранни собственици (физически лица) от отдаване под наем на недвижими имоти се облагат с 15% данък в България. Компаниите подлежат на облагане с данък върху облагаемата си печалба при данъчна ставка от 10%. Данъкът се начислява върху брутния доход, получен от нерезидента.

Данъкът се удържа, както следва:

• Ако наемателят е българска компания или друго юридическо лице, данъкът се удържа и превежда на данъчните власти от наемодателя от името на чуждестранния наемодател. Данъкът трябва да бъде преведен на данъчните власти до края на месеца, следващ месеца, през който наемателят е записал разходите за наем в своите сметки (независимо дали наемът е действително платен на тази дата или не);
• Ако наемателят е физическо лице, данъкът трябва да бъде платен от чуждестранния собственик на имота или от негов представител в рамките на 30 дни от датата, на която наемателят е платил наема.

1.4 Печалба от продажба на имота

Печалбата на чуждестранни компании и физически лица от продажба на недвижими имоти се облага с 10% данък в България.

Данъчната ставка на капиталовите печалби се изчислява като положителната разлика между продажната цена на недвижимия имот и по-високата от (i) покупната цена на недвижимия имот и (ii) стойността на недвижимия имот за данъчни цели , минус 10% от приетите разходи, изчислени на базата на облагаемата разлика. Тази стойност се изчислява от данъчните власти въз основа на конкретната законова разпоредба на Закона за местните данъци.

Условията и процедурите за администриране и плащане на данъка, който трябва да бъде удържан, са същите като посочените в раздел 1.3. по-горе.

1,5 ДДС

1.5.1 ДДС при покупка на недвижим имот

Когато продавачът на имота е регистрирано по ДДС българско дружество или физическо лице, чуждестранният купувач заплаща 20% ДДС върху покупната цена на имота. ДДС се изчислява върху облагаемата стойност на сградата. Стойността на правото на строеж върху земята е освободена от ДДС, тъй като това право се счита за освободена разпоредба съгласно българския Закон за ДДС.

ДДС, удържан за чуждестранни купувачи на недвижими имоти, не подлежи на възстановяване, освен ако купувачът не е регистриран по ДДС в България на датата на сключване на покупката (за подробности относно ДДС регистрацията на чуждестранни лица вижте раздел 1.6 по-долу).< /p>

Въпреки това, горният ДДС може да бъде възстановен от купувача дори ако регистрацията по ДДС е била въведена след датата на закупуване на недвижимия имот, при условие че недвижимият имот все още е във владение на купувача към датата на регистрация по ДДС. С други думи, за да си възстанови ДДС след закупуването на имота, чуждестранният купувач не трябва да продаде имота преди датата на регистрация по ДДС.

Имайки предвид горното, препоръчително е моментът на закупуване на имота, чуждестранната регистрация по ДДС (ако е приложимо) и последващата продажба на имота да са насрочени, за да се даде възможност за възстановяване на ДДС при първоначалната покупка цена.

Вижте по-долу за повече подробности относно изискванията за регистрация по ДДС.

1.5.2 Отдаване под наем на имота

Отдаването под наем на имот се счита за облагаема с ДДС възможност, освен ако имотът се отдава на физическо лице за използване за нестопански цели.

Когато имотът е отдаден под наем от собственика на фирма или друго юридическо лице или физическо лице за използване за бизнес цели, следният данък се дължи:

Чуждестранният собственик на недвижим имот ще трябва да се регистрира по ДДС, ако и когато общата сума на наемните плащания надвиши 50 000 лв. (приблизително 26 000 евро) в рамките на всеки период от дванадесет месеца. Съгласно ЗДДФЛ фирмите могат да се регистрират като опция. За подробности относно изискванията за регистрация по ДДС на чуждестранни лица вижте раздел 1.6 по-долу.

• В момента, в който чуждестранният собственик на имота се регистрира по ДДС, той има право на възстановяване на сумата на ДДС, платена при покупката на имота, при условие че имотът все още е в негово владение към датата на облагане с ДДС регистрация;
• След извършване на регистрация по ДДС, собственикът на имота ще начисли 20% ДДС върху наема на имота.

1.5.3 Продажба на имота

Продажбата на имота се облага с ДДС в България.

Последствията по отношение на данъка са следните:

• Ако собственикът не е регистриран по ДДС, той няма да начисли ДДС върху тази продажба на имота;
• Ако чуждестранният собственик на недвижимия имот не е бил регистриран по ДДС преди датата на продажбата и облагаемата стойност на продадения имот надхвърля 50 000 лв., какъвто ще бъде случаят в повечето случаи, собственикът ще трябва да се регистрират по ДДС. След като се регистрира, той ще трябва да начислява ДДС при всяка следваща продажба или наем на недвижим имот в България. Ако такива транзакции не бъдат извършени от чуждестранния собственик през следващите 18 последователни месеца след датата на регистрация по ДДС, регистрацията по ДДС трябва да бъде прекратена;
• Ако собственикът на недвижимия имот е бил регистриран по ДДС преди датата на продажбата (например въз основа на лизинг на недвижимия имот, както е разгледано в раздел 1.5.2 по-горе), той трябва да начисли 20% ДДС при продажба на недвижими имоти върху облагаемата стойност на сградите. Върху стойността на правото на строеж върху имота не се начислява ДДС.

Данъчната ставка (данъчна стойност) за изчисляване на ДДС върху продажбата на сгради се определя като най-високата от (i) продажната цена, договорена между страните, увеличена с данъка върху прехвърлянето и разходите, и (ii) стойността на оценката на сградата за данъчни цели. ДДС от 20% се определя върху данъчната ставка и след това се намалява с данъка върху прехвърлянето и разходите, платени при продажбата на сградата.

1.6 Регистрация по ДДС за нерезиденти

a) Условия за регистрация по ДДС

Както е посочено по-горе, чуждестранно юридическо или физическо лице е длъжно да се регистрира по ДДС, ако:

• извършва облагаеми с ДДС услуги с място на изпълнение в България; и
• обемът на тези услуги е по-голям или равен на 50 000 лв. за период по-малък от 12 месеца;
• регистрацията се приема като опция.

Отдаване под наем и продажба на недвижими имоти, намиращи се в България, се считат за услуги с място на изпълнение в България.

b) Процедура за регистрация по ДДС за чуждестранни лица

Чуждестранно лице, което отговаря на условията по буква а) по-горе, е длъжно да получи регистрация по ДДС в България чрез упълномощен данъчен консултант („ДДС агент“).

Има три основни стъпки, които трябва да се предприемат последователно, както следва:

• Назначаване на агент по ДДС от чуждестранното дружество. За ДДС агенти могат да бъдат назначени само местни юридически или физически лица;
• Подаване на заявление и получаване на обща данъчна регистрация. Общата данъчна регистрация трябва да бъде направена в местната данъчна служба, където се намира недвижимото имущество; и
• Получаване на регистрация по ДДС. Заявление за регистрация по ДДС се подава в 14-дневен срок от края на месеца, в който оборотът достигне 50 000 лв. (виж а). по-горе).

в) Последици от регистрация по ДДС

От датата на регистрация по ДДС чуждестранните собственици на недвижими имоти трябва да действат в съответствие с всички изисквания на българския Закон за ДДС, който се прилага за всички регистрирани по ДДС местни и чуждестранни лица в България, и по-специално:

• От датата на регистрация по ДДС собствениците са длъжни да начисляват ДДС за всички облагаеми услуги с място на изпълнение в България (например отдаване под наем, продажба на недвижими имоти и др.);
• Собственикът трябва да изготвя и подава месечни декларации по ДДС и сметки за покупка и продажба на ДДС. Документите се подават със съдействието на определения ДДС агент;
• Собственикът е длъжен да плати законоустановените разпоредби за ДДС не по-късно от 14-ия ден на месеца, следващ месеца, през който ДДС задълженията са поети от ДДС агента;

Собственикът може да възстанови ДДС, платен в България за покупки, съгласно общите правила за приспадане на ДДС.

1.7 Данък при прехвърляне. Местен данък и разходи

От 2008 г. се дължи 3% данък върху прехвърлянето върху облагаемата стойност на имота при продажба на имота. Данъкът обикновено се плаща от купувача, но може да бъде разделен между купувача и продавача по взаимно съгласие. Освен това страните трябва да заплатят нотариалната такса. Тази сума се изчислява пропорционално на стойността на имота.

Собственикът на имота трябва да декларира придобиването на имота в местната данъчна служба, където се намира имотът, в рамките на 2 месеца от датата на закупуване на имота. Освен това собственикът трябва да плати годишния данък върху имота и таксата за изхвърляне на отпадъци. Тази сума се изчислява върху облагаемата стойност на имота.

II. ИНВЕСТИЦИИ ОТ БЪЛГАРСКО (ДЪЩЕРНО) ДРУЖЕСТВО

2.1 Правни съображения

Съгласно действащото българско законодателство чуждестранните компании и физически лица имат право да учредяват българско юридическо лице без ограничения. Български юридически лица, собственост на чуждестранни акционери, имат право да придобиват всякакъв вид недвижими имоти в България, включително земя.

2.2 Данъчни последици за компании

2.2.1 Отдаване под наем и продажба на недвижими имоти

Доходите на българското (дъщерно) дружество на нерезиденти (наричано по-нататък „българското дружество“) от отдаване под наем и/или продажба на недвижими имоти се облагат с данък съгласно общите правила на българския Закон за корпоративното подоходно облагане („WIB“).

Ставката на данъка върху доходите за компании е 10%.

Данъкът се начислява на базата на печалбата на компанията съгласно отчета за приходите и разходите, коригирана с определени неприспадащи се позиции.

2.2.2 Искане на печалба - дивидент

Печалбата на българската компания след облагане с данъци може да бъде разпределена като дивиденти на чуждестранни акционери.

Според WIB дивидентите се облагат с 7% данък при източника в България. Данък при източника не се дължи в България, ако акционерите в българското дружество са данъчни лица в страна от ЕС и:

• Акционерите не се считат за данъчни местни лица на трета държава съгласно Спогодба за избягване на двойното данъчно облагане.
• Акционерите плащат данък върху дохода в страната си на пребиваване и нямат право на освобождаване от данъци и т.н.;
• Нерезидентите притежават най-малко 20% от акциите на българското дружество, разпределящо дивидента, за период от най-малко 1 година.

Накратко, ако акционерите са данъчни местни лица на държава, която не е членка на ЕС, данъкът при източника ще бъде 7%. Ако българското дружество е собственост на дружество, установено в Холандия, и горните изисквания са изпълнени, данък дивидент няма да се дължи в България.

2.2.3 Изискване на печалба - ликвидация на компанията

При ликвидация на българската компания данъчните последици са следните:

• Компанията трябва да плати 10% данък върху дохода върху общата печалба от началото на съответната фискална година до датата, на която компанията е прекратена от съда;
• Върху постъпленията от ликвидацията - ако са по-големи от нула - се удържа 7% данък за разпределение на акционерите.

За данъчни цели данъчната основа на приходите от ликвидацията е пропорционална на дела на всеки акционер в регистрирания капитал на дружеството, намален с:

• Покупната цена на дела в компанията (обикновено равна на номиналната стойност на дяловете) и
• Съответната част от преоценъчния резерв, - ако е по-голяма от нула - която не се увеличава, за да има ефект от резерва върху амортизационните разходи на компанията.

Ако акционерите са данъчни жители на държава от ЕС, няма да се дължи данък върху постъпленията от прекратяването, при спазване на условията, посочени в раздел 2.2.2 по-горе.

2.3 ДДС

2.3.1 ДДС при покупка на недвижими имоти

Ако българското дружество закупи недвижим имот от регистрирано по ДДС дружество или физическо лице и:

• Недвижимият имот се състои от парцел земя без сгради, след което от 1 януари 2007 г. продаващата страна ще начисли ДДС на българската компания, тъй като покупко-продажбата на земя не е освободена от ДДС съгласно българския Данъчен закон;
• Ако недвижимият имот се състои от земя и сгради, ще се начисли 20% ДДС върху облагаемата стойност на сградата. Закупената земя не се начислява ДДС.

ДДС, начислен на българската фирма преди завършване на регистрацията по ДДС, не подлежи на възстановяване. В случай, че българската компания впоследствие е извършила регистрация по ДДС, ДДС върху покупната цена може да бъде възстановен, при условие че имотът е собственост на българската фирма към датата на регистрация.

2.3.2 Регистрация по ДДС

Българската компания ще трябва да се регистрира по ДДС, ако условията на българския Закон за ДДС за регистрация го изискват (същите условия като за нерезиденти, вижте раздел 1.6 a) по-горе).

2.3.3 ДДС върху наем на недвижими имоти

Отдаването под наем на недвижим имот се счита за облагаема с ДДС сделка в България, освен ако недвижимото имущество се отдава под наем на физическо лице за нестопански цели. Когато стойността на наемните вноски надвишава 50 000 лв. за период от 12 месеца, българската фирма е длъжна да се регистрира по ДДС.

2.3.4 ДДС при продажба на недвижим имот

Продажбата на недвижим имот, състоящ се само от парцел е облагаема сделка, върху която се начислява ДДС от българската фирма.

При продажба на недвижим имот, състоящ се от земя и сгради, се начислява 20% ДДС върху облагаемата стойност на сградите, при условие че българската фирма е регистрирана по ДДС.

Данъчната ставка (облагаема стойност) за изчисляване на ДДС при продажба на сгради се определя като по-високата от (i) продажната цена, договорена между страните, увеличена с данъка върху прехвърлянето и разходите, и (ii) стойността на оценката на сградата за данъчни цели. ДДС от 20% се определя върху данъчната ставка и след това се намалява с данъка върху прехвърлянето и таксите, платени при продажбата на сградата.

Ако българската фирма не е регистрирана по ДДС от датата на продажба:

• Върху стойността на продадения имот няма да се начислява ДДС и
• Българската фирма ще трябва да се регистрира по ДДС, ако стойността на имота надхвърля 50 000 лв.

2.4 Данък върху прехвърлянето и местни данъци и такси

Вижте раздел 2.3.4 по-горе.