I. INVESTIȚII DIRECTE ÎN IMMOBILIARE
1.1 Aspecte juridice
Până în 2012, conform legislației bulgare, companiile și persoanele fizice nestabilite în Bulgaria nu aveau voie să achiziționeze terenuri, ci doar clădiri. Această lege a fost modificată și acum cetățenii UE au dreptul de a deține teren reglementat în Bulgaria în nume propriu.
1.2 Riscul de achiziție de bunuri imobiliare și de rezidență permanentă ("PV")
În conformitate cu aplicarea legii de către autoritățile fiscale bulgare, simpla deținere a bunurilor imobiliare în Bulgaria nu creează automat un PV al proprietarului, ceea ce înseamnă că proprietarul nu va fi impozitat ca rezident bulgar (pentru evaluări ale nerezidenților, vă rugăm să consultați secțiunile 1.5-1.6 de mai jos).
Se acceptă că nu există PV, dacă proprietarul nerezident al imobilului:
- Nu are un birou sau altă casă și spații în Bulgaria, de la care proprietatea este închiriată, administrată etc.;
- Nu angajează angajați sau alți agenți neindependenți în Bulgaria;
Proprietarul are dreptul de a autoriza un mandatar sau alt agent neindependent din Bulgaria prin intermediul unei procuri precis definite, să reprezinte proprietarul în fața autorităților de stat și a altor terți, să semneze documente etc. Cu toate acestea, principalele decizii de afaceri privind imobilul trebuie luate și executate de către proprietar.
1.3 Închiriere de bunuri imobiliare
Veniturile proprietarilor nerezidenți (persoane fizice) din închirierea de bunuri imobiliare sunt supuse plății unui impozit de 15% în Bulgaria. Companiile sunt supuse impozitării pe profitul lor impozabil la o cotă de impozitare de 10%. Impozitul se percepe pe venitul brut primit de nerezident.
Taxa este reținută după cum urmează:
- Dacă chiriașul este o companie bulgară sau o altă entitate, impozitul este reținut și remis autorităților fiscale de către proprietar în numele proprietarului nerezident. Taxa trebuie remise organelor fiscale până la sfârșitul lunii următoare celei în care chiriașul a înregistrat costurile de închiriere în conturile sale (indiferent dacă chiria a fost efectiv plătită la acea dată sau nu);
- Dacă chiriașul este persoană fizică, taxa trebuie plătită de proprietarul nerezident al imobilului sau de reprezentantul acestuia, în termen de 30 de zile de la data la care chiriașul a plătit chiria.
1.4 Profit din vânzarea proprietății
Profitul companiilor și persoanelor fizice nerezidente din vânzarea de bunuri imobiliare este supus unui impozit de 10% în Bulgaria.
Cota de impozitare a câștigurilor de capital este calculată ca diferență pozitivă între prețul de vânzare al imobilului și cel mai mare dintre (i) prețul de cumpărare al imobilului și (ii) valoarea imobilului în scopuri fiscale , minus 10% din costurile estimate calculate pe baza diferenței impozabile. Această valoare este calculată de autoritățile fiscale, pe baza prevederilor legale specifice din Legea privind impozitele locale.
Termenii și procedurile de administrare și plată a impozitului care trebuie reținut sunt aceleași cu cele menționate în Secțiunea 1.3. mai sus.
1,5 TVA
1.5.1 TVA la achiziționarea de bunuri imobiliare
Atunci când vânzătorul imobilului este o companie bulgară sau o persoană fizică înregistrată în scopuri de TVA, cumpărătorul nerezident plătește TVA de 20% în plus față de prețul de cumpărare al imobilului. TVA-ul se calculează pe valoarea impozabilă a clădirii. Valoarea dreptului de a construi pe teren este scutită de TVA, deoarece acest drept este considerat o prevedere scutită în temeiul Legii TVA din Bulgaria.
TVA reținut pentru cumpărătorii nerezidenți de bunuri imobiliare nu este recuperabil decât dacă cumpărătorul este înregistrat pentru TVA în Bulgaria la data încheierii achiziției (pentru detalii despre înregistrarea în scopuri de TVA a nerezidenților, consultați secțiunea 1.6 de mai jos).< /p>
Cu toate acestea, TVA-ul de mai sus poate fi recuperat de către cumpărător chiar dacă înregistrarea în scopuri de TVA a fost efectuată după data cumpărării imobilului, cu condiția ca imobilul să fie încă în posesia cumpărătorului la data înregistrării în scopuri de TVA. Cu alte cuvinte, pentru a recupera TVA după achiziționarea proprietății, cumpărătorul nerezident nu trebuie să vândă proprietatea înainte de data înregistrării în scopuri de TVA.
Având în vedere cele de mai sus, este recomandabil ca momentul cumpărării proprietății, înregistrarea TVA pentru nerezident (dacă este cazul) și vânzarea ulterioară a proprietății să fie programate pentru a permite recuperarea TVA-ului la achiziția inițială. preț.
Vezi mai jos pentru mai multe detalii cu privire la cerințele pentru înregistrarea în scopuri de TVA.
1.5.2 Închirierea proprietății
Închirierea unei proprietăți este considerată o facilitate taxabilă cu TVA, cu excepția cazului în care proprietatea este închiriată unei persoane pentru a fi utilizată în scopuri non-comerciale.
În cazul în care proprietatea este închiriată de către proprietar unei firme sau altei entități sau persoane fizice pentru a fi utilizată în scopuri comerciale, următoarele impozite sunt datorate implicațiilor:
Proprietarul nerezident al bunurilor imobiliare va trebui să se înregistreze pentru TVA, dacă și atunci când suma totală a plăților de chirie depășește 50.000 BGN (aproximativ 26.000 euro) în orice perioadă de douăsprezece luni. Conform Legii Fiscale, companiile se pot înregistra ca opțiune. Pentru detalii privind cerințele pentru înregistrarea în scopuri de TVA a nerezidenților, consultați Secțiunea 1.6 de mai jos;.
- În momentul în care proprietarul nerezident al imobilului se înregistrează pentru TVA, acesta are dreptul la rambursarea sumei TVA plătită la cumpărarea imobilului, cu condiția ca proprietatea să fie încă în posesia sa la data TVA-ului. înregistrare;
- După ce a avut loc înregistrarea în scopuri de TVA, proprietarul proprietății va percepe TVA de 20% la închirierea proprietății.
1.5.3 Vânzarea proprietății
Vânzarea proprietății este o facilitate taxabilă cu TVA în Bulgaria.
Implicațiile privind impozitul sunt următoarele:
- Dacă proprietarul nu este înregistrat pentru TVA, el nu va percepe TVA pentru această vânzare a proprietății;
- Dacă proprietarul nerezident al imobilului nu a fost înregistrat pentru TVA înainte de data vânzării, iar valoarea impozabilă a imobilului vândut depășește 50.000 BGN, ceea ce va fi cazul în majoritatea cazurilor, proprietarul va trebuie să se înregistreze pentru TVA. După ce va fi înregistrat, va trebui să perceapă TVA pentru fiecare vânzare sau închiriere ulterioară de bunuri imobiliare din Bulgaria. Dacă astfel de tranzacții nu sunt efectuate de proprietarul nerezident în următoarele 18 luni consecutive de la data înregistrării în scopuri de TVA, înregistrarea în scopuri de TVA trebuie să fie reziliată;
- Dacă proprietarul imobilului a fost înregistrat pentru TVA înainte de data vânzării (de exemplu, pe baza închirierii imobilului, așa cum este considerat în secțiunea 1.5.2 de mai sus), el trebuie să perceapă TVA de 20% la vânzarea imobilului pe valoarea impozabilă a clădirilor. Nu se percepe TVA la valoarea dreptului de construire pe proprietate.
Cota de impozitare (valoarea impozitului) pentru calcularea TVA la vânzarea clădirilor este determinată ca fiind cea mai mare dintre (i) prețul de vânzare convenit între părți, majorat cu taxa de transfer și costuri și (ii) valoarea de evaluare a clădirii în scopuri fiscale. TVA de 20% se determină pe cota de impozitare și apoi se reduce cu taxa de transfer și costurile plătite la vânzarea imobilului.
1.6 Înregistrare TVA pentru nerezidenți
a) Condiții pentru înregistrarea în scopuri de TVA
Așa cum sa indicat mai sus, o entitate sau persoană fizică străină este obligată să se înregistreze pentru TVA, dacă:
- efectuează servicii taxabile cu TVA cu un loc de prestare în Bulgaria; și
- volumul acestor servicii este mai mare sau egal cu 50.000 BGN într-o perioadă mai mică de 12 luni;
- înregistrarea este luată ca opțiune.
Închirierea și vânzarea de bunuri imobiliare situate în Bulgaria sunt considerate servicii cu un loc de performanță în Bulgaria.
b) Procedura de înregistrare în scopuri de TVA pentru nerezidenți
Un nerezident care îndeplinește condițiile de la punctul a) de mai sus este obligat să obțină înregistrarea în scopuri de TVA în Bulgaria prin intermediul unui consultant fiscal autorizat („agent TVA”).
Există trei pași principali, care trebuie parcurși succesiv, după cum urmează:
- Numirea unui agent TVA de către societatea nerezidentă. Numai entitățile sau persoanele fizice rezidente în Bulgaria pot fi numiți ca agenți TVA;
- Depunerea cererii și obținerea unei înregistrări fiscale generale. Înregistrarea fiscală generală trebuie făcută la oficiul fiscal local unde se află imobilul; și
- Obținerea înregistrării în scopuri de TVA. O cerere de înregistrare în scopuri de TVA trebuie depusă în termen de 14 zile de la sfârșitul lunii în care cifra de afaceri ajunge la 50.000 BGN (vezi a). mai sus).
c) Consecințele înregistrării în scopuri de TVA
De la data înregistrării în scopuri de TVA, proprietarii nerezidenți de bunuri imobiliare trebuie să acționeze în conformitate cu toate cerințele Legii TVA din Bulgaria, care se aplică tuturor rezidenților și persoanelor nerezidente înregistrați în scopuri de TVA din Bulgaria și, în special:
- De la data înregistrării în scopuri de TVA, proprietarii sunt obligați să perceapă TVA pentru toate serviciile taxabile cu Bulgaria ca loc de prestare (de exemplu, închirierea, vânzarea imobilului etc.);
- Proprietarul trebuie să pregătească și să trimită declarații lunare de TVA și conturi de TVA de cumpărare și vânzare. Documentele se depun cu asistența agentului TVA desemnat;
- Proprietarul este obligat să plătească prevederile legale în materie de TVA cel târziu până în data de 14 a lunii următoare celei în care au fost asumate obligațiile de TVA de către agentul TVA;
Proprietarul poate recupera TVA-ul plătit în Bulgaria la achiziții conform regulilor generale de deducere a TVA-ului.
1.7 Taxa de transfer. Taxa locală și costuri
În 2008, se datorează impozit de transfer de 3% din valoarea impozabilă a proprietății la vânzarea proprietății. Taxa este de obicei plătită de cumpărător, dar poate fi împărțită între cumpărător și vânzător de comun acord. În plus, părțile trebuie să plătească onorariul notarului. Această sumă se calculează proporțional cu valoarea proprietății.
Proprietarul proprietății trebuie să declare achiziția proprietății la oficiul fiscal local unde se află proprietatea în termen de 2 luni de la data achiziționării proprietății. În plus, proprietarul trebuie să plătească taxa anuală de proprietate și taxa de eliminare a deșeurilor. Această sumă este calculată pe valoarea impozabilă a proprietății.
II. INVESTIȚII CĂTRE O FIRMĂ (SUBZISTENTĂ) BULGARĂ
2.1 Considerații legale
În conformitate cu legislația bulgară actuală, companiilor și persoanelor fizice nerezidente li se permite să înființeze o entitate bulgară fără nicio restricție. Entităților bulgare deținute de acționari străini li se permite să achiziționeze orice fel de imobil în Bulgaria, inclusiv terenuri.
2.2 Implicații fiscale pentru companii
2.2.1 Închirierea și vânzarea de bunuri imobiliare
Venitul companiei bulgare (filiale) a nerezidenților (denumită în continuare „compania bulgară”) din închirierea și/sau vânzarea de bunuri imobiliare este impozitat în conformitate cu regulile generale ale Legii bulgare privind impozitul pe profit. ("WIB").
Rata impozitului pe venit pentru companii este de 10%.
Impozitul se percepe pe baza profitului companiei conform contului de profit și pierdere, ajustat cu anumite elemente nedeductibile.
2.2.2 Revendicarea profiturilor - dividend
Profitul după impozitare al companiei bulgare poate fi distribuit sub formă de dividende acționarilor nerezidenți.
Conform WIB, dividendele sunt supuse unui impozit reținut la sursă de 7% în Bulgaria. Impozitul reținut la sursă nu este datorat în Bulgaria în cazul în care acționarii companiei bulgare sunt rezidenți fiscali într-o țară din UE și:
- Acționarii nu sunt considerați rezidenți fiscali ai unei țări terțe în temeiul unui tratat privind dubla impunere.
- Acționarii plătesc impozit pe venit în țara lor de reședință și nu au dreptul la scutiri de impozite etc.;
- Nerezidenții dețin cel puțin 20% din acțiunile companiei bulgare care distribuie dividendul, pe o perioadă de cel puțin 1 an.
În rezumat, dacă acționarii sunt rezidenți fiscali ai unei țări care nu este o țară din UE, impozitul reținut la sursă va fi de 7%. Dacă compania bulgară este deținută de o companie cu sediul în Țările de Jos și sunt îndeplinite cerințele de mai sus, nu se va datora impozit pe dividende în Bulgaria.
2.2.3 Revendicarea profiturilor - lichidarea companiei
La lichidarea companiei bulgare, implicațiile fiscale sunt următoarele:
- Compania trebuie să plătească impozit pe venit de 10% din profitul total de la începutul anului fiscal relevant până la data lichidării companiei de către instanță;
- În încasările din lichidare - dacă este mai mare de zero - impozitul de 7% este reținut pentru distribuire către acționari.
În scopuri fiscale, valoarea impozabilă a veniturilor din lichidare este proporțională cu cota fiecărui acționar din capitalul social al societății, redusă cu:
- Prețul de cumpărare al acțiunii din companie (de obicei egal cu valoarea nominală a acțiunilor) și
- Partea respectivă din rezerva de reevaluare, - dacă este mai mare decât zero - care nu crește până a avut efectul rezervei asupra costurilor de amortizare ale companiei.
Dacă acționarii sunt rezidenți fiscali ai unei țări UE, nu va fi datorat niciun impozit pe veniturile din dizolvare, sub rezerva condițiilor menționate în secțiunea 2.2.2 de mai sus.
2.3 TVA
2.3.1 TVA la achiziționarea de bunuri imobiliare
Dacă compania bulgară cumpără bunuri imobiliare de la o societate sau o persoană fizică înregistrată în scopuri de TVA și:
- Imobilul constă dintr-un teren fără clădiri, apoi de la 1 ianuarie 2007 partea vânzătoare va percepe TVA către societatea bulgară, deoarece cumpărarea și vânzarea de terenuri nu sunt scutite de TVA conform Legii fiscale bulgare;
- Dacă imobilul constă din terenuri și clădiri, se va percepe TVA de 20% din valoarea impozabilă a clădirii. Nu se percepe TVA pe terenul achiziționat.
TVA-ul perceput companiei bulgare înainte de finalizarea înregistrării TVA nu este rambursabil. În cazul în care compania bulgară a finalizat ulterior înregistrarea în scopuri de TVA, TVA-ul la prețul de achiziție poate fi rambursat, cu condiția ca proprietatea să fie deținută de compania bulgară la data înregistrării.
2.3.2 Înregistrare TVA
Compania bulgară va trebui să se înregistreze pentru TVA, dacă condițiile Legii bulgare privind TVA-ul pentru înregistrare o impun (aceleași condiții ca și pentru nerezidenți, a se vedea secțiunea 1.6 a) de mai sus).
2.3.3 TVA la închirierea bunurilor imobile
Închirierea imobilului este considerată o tranzacție impozabilă cu TVA în Bulgaria, cu excepția cazului în care imobilul este închiriat unei persoane fizice în scopuri non-comerciale. Atunci când valoarea plăților de închiriere depășește 50.000 BGN într-o perioadă de 12 luni, compania bulgară este obligată să se înregistreze pentru TVA.
2.3.4 TVA la vânzarea imobilului
Vânzarea imobilului constând numai dintr-un teren este o tranzacție impozabilă pentru care compania bulgară percepe TVA.
În cazul vânzării de bunuri imobiliare constând atât din teren, cât și din clădiri, se percepe TVA de 20% asupra valorii impozabile a clădirilor, cu condiția ca societatea bulgară să fie înregistrată în scopuri de TVA.
Cota de impozitare (valoarea impozabilă) pentru calcularea TVA la vânzarea clădirilor se determină ca fiind cea mai mare dintre (i) prețul de vânzare convenit între părți, majorat cu taxa de transfer și costuri și (ii) valoarea de evaluare a clădirea în scopuri fiscale. TVA de 20% este stabilit pe cota de impozitare și apoi redus cu taxa de transfer și taxele plătite la vânzarea clădirii.
Dacă compania bulgară nu este înregistrată în scopuri de TVA de la data vânzării:
- Nu se va percepe TVA pentru valoarea proprietății vândute și
- Compania bulgară va trebui să se înregistreze pentru TVA, dacă valoarea proprietății depășește 50.000 BGN.
2.4 Taxe de transfer și taxe și taxe locale
Consultați Secțiunea 2.3.4 de mai sus.