Tratamiento fiscal de las inversiones inmobiliarias

I. INVERSIONES DIRECTAS EN BIENES INMUEBLES

1.1 Aspectos legales

Hasta 2012, según la legislación búlgara, las empresas y personas físicas no establecidas en Bulgaria no podían adquirir terrenos, sino solo edificios. Esta ley ha sido modificada y ahora los ciudadanos de la UE tienen derecho a poseer terrenos regulados en Bulgaria a su propio nombre.

1.2 Riesgo de adquisición de bienes inmuebles y residencia permanente ("PV")

Según la aplicación de la ley por parte de las autoridades fiscales búlgaras, la mera propiedad de bienes inmuebles en Bulgaria no crea automáticamente una PV del propietario, lo que significa que el propietario no será evaluado para impuestos como residente búlgaro (para evaluaciones de no residentes, consulte las Secciones 1.5-1.6 a continuación).

Se acepta que no hay PV, si el propietario no residente de bienes inmuebles:

• No tiene una oficina u otra casa y locales en Bulgaria, desde donde se alquila, administra, etc. la propiedad;
• No emplea empleados u otros agentes no independientes en Bulgaria;

El propietario tiene derecho a autorizar a un abogado u otro agente no independiente en Bulgaria mediante un poder notarial definido con precisión para representar al propietario ante las autoridades estatales y otros terceros, firmar documentos, etc. Sin embargo, las principales decisiones comerciales relacionadas con el inmueble deben ser tomadas y ejecutadas por el propietario.

1.3 Alquiler de inmuebles

Los ingresos de los propietarios no residentes (personas físicas) procedentes del alquiler de inmuebles están sujetos al pago de un impuesto del 15 % en Bulgaria. Las empresas están sujetas a un impuesto sobre sus beneficios imponibles a un tipo impositivo del 10 %. El impuesto se aplica sobre los ingresos brutos percibidos por el no residente.

El impuesto se retiene de la siguiente manera:

• Si el inquilino es una empresa búlgara u otra entidad, el impuesto se retiene y se remite a las autoridades fiscales por parte del propietario en nombre del propietario no residente. El impuesto debe ser remitido a las autoridades fiscales antes de que finalice el mes siguiente al mes en el que el inquilino registró los costos de alquiler en sus cuentas (independientemente de si el alquiler se pagó efectivamente en esa fecha o no);
• Si el inquilino es una persona física, el impuesto debe ser pagado por el propietario no residente del inmueble, o por su representante, dentro de los 30 días a partir de la fecha en la que el inquilino pagó el alquiler.

1.4 Beneficio por la venta del inmueble

El beneficio de las empresas y personas físicas no residentes por la venta de bienes inmuebles está sujeto a un impuesto del 10% en Bulgaria.

El tipo impositivo de las ganancias de capital se calcula como la diferencia positiva entre el precio de venta del inmueble y el mayor de (i) el precio de compra del inmueble y (ii) el valor del inmueble a efectos fiscales, menos el 10% de los costos estimados calculados sobre la base de la diferencia imponible. Este valor lo calcula la Administración Tributaria, en base a la previsión legal específica de la Ley de Impuestos Locales.

Los plazos y procedimientos de gestión y pago del impuesto a retener son los mismos que los establecidos en el apartado 1.3. anterior.

1.5 IVA

1.5.1 IVA en la compra de inmuebles

Si el vendedor del inmueble es una empresa o persona física búlgara inscrita en el registro de IVA, el comprador no residente paga el 20 % de IVA además del precio de compra del inmueble. El IVA se calcula sobre el valor imponible del edificio. El valor del derecho a construir en el terreno está exento de IVA, ya que este derecho se considera una disposición exenta según la Ley del IVA búlgara.

El IVA retenido para compradores no residentes de bienes inmuebles no es recuperable a menos que el comprador esté registrado a efectos del IVA en Bulgaria en la fecha en que se concluye la compra (para obtener más información sobre el registro del IVA de no residentes, consulte la Sección 1.6 a continuación).

Sin embargo, el comprador puede reclamar el IVA mencionado anteriormente incluso si el registro del IVA se realizó después de la fecha de compra del inmueble, siempre que el inmueble aún esté en posesión del comprador en la fecha de registro del IVA. En otras palabras, para recuperar el IVA después de comprar la propiedad, el comprador no residente no debe vender la propiedad antes de la fecha de registro del IVA.

Teniendo en cuenta lo anterior, es aconsejable que el momento de la compra de la propiedad, el registro del IVA de no residentes (si corresponde) y la posterior venta de la propiedad se programen para permitir la recuperación del IVA sobre el precio de compra inicial.

Consulte a continuación para obtener más detalles sobre los requisitos para el registro del IVA.

1.5.2 Alquiler de la propiedad

El alquiler de la propiedad se considera una facilidad imponible del IVA a menos que la propiedad se alquile a una persona física para su uso con fines no comerciales.

Cuando el propietario alquila la propiedad a una empresa u otra entidad o persona física para su uso con fines comerciales, se deben pagar los siguientes impuestos:

El propietario no residente de un inmueble tendrá que registrarse para el IVA, siempre y cuando el importe total del alquiler En el caso de pagos superiores a 50.000 BGN (aproximadamente 26.000 euros) en un período de doce meses, la inscripción en el registro de empresas está permitida según la Ley Tributaria. Para obtener más información sobre los requisitos para el registro de IVA de no residentes, consulte la Sección 1.6 a continuación;.

• En el momento en que el propietario no residente de la propiedad se registre para el IVA, tiene derecho a un reembolso del importe del IVA pagado en la compra de la propiedad, siempre que la propiedad todavía esté en su posesión en la fecha de registro del IVA;
• Después de que se haya realizado el registro del IVA, el propietario de la propiedad cobrará el 20% de IVA sobre el alquiler de la propiedad.

1.5.3 Venta de la propiedad

La venta de la propiedad es un derecho sujeto al IVA en Bulgaria.

Las implicaciones con respecto al impuesto son las siguientes:

• Si el propietario no está registrado para el IVA, no cobrará el IVA en esta venta de la propiedad;
• Si el propietario no residente del inmueble no estaba registrado para el IVA antes
• Si el propietario del inmueble vendido ha sido registrado a efectos del IVA antes de la fecha de venta (por ejemplo, sobre la base del arrendamiento del inmueble, como se considera en la Sección 1.5.2 anterior), deberá cobrar el IVA del 20 % en el momento de la venta del inmueble sobre el valor imponible de los edificios. No se aplica el IVA sobre el valor del derecho de construcción en el inmueble.

El tipo impositivo (valor impositivo) para calcular el IVA sobre la venta de edificios se determina como el más alto de (i) el precio de venta acordado entre las partes, incrementado con el impuesto de transmisión y los costos, y (ii) el valor de tasación del edificio a efectos fiscales. El IVA del 20% se determina sobre el tipo impositivo y luego se reduce con el impuesto de transmisión y los costos pagados por la venta del edificio.

1.6 Registro de IVA para no residentes

a) Condiciones para el registro de IVA

Como se indicó anteriormente, una entidad o persona física extranjera está obligada a registrarse a efectos de IVA, si:

• realiza servicios sujetos a IVA con un lugar de ejecución en Bulgaria; y
• el volumen de estos servicios es mayor o igual a 50.000 BGN en un período de menos de 12 meses;
• el registro se considera opcional.

El alquiler y la venta de bienes inmuebles situados en Bulgaria se consideran servicios cuyo lugar de ejecución se encuentra en Bulgaria.

b) Procedimiento de registro de IVA para no residentes

Un no residente que cumpla las condiciones del punto a) anterior está obligado a obtener el registro de IVA en Bulgaria a través de un asesor fiscal autorizado ("agente de IVA").

Hay tres pasos principales, que deben realizarse de forma secuencial, como se indica a continuación:

• Designación de un agente de IVA por parte de la empresa no residente. Solo las entidades o personas físicas residentes en Bulgaria pueden ser designadas como agentes de IVA;
• Presentación de la solicitud y obtención de un registro fiscal general. El registro fiscal general debe realizarse en la oficina fiscal local donde se encuentra el inmueble; y
• Obtención del registro de IVA. La solicitud de registro a efectos del IVA debe presentarse en un plazo de 14 días a partir del final del mes en el que la facturación alcance los 50.000 BGN (véase el apartado a) anterior).

c) Consecuencias del registro a efectos del IVA

A partir de la fecha de registro a efectos del IVA, los propietarios no residentes de bienes inmuebles deben actuar de conformidad con todos los requisitos de la Ley búlgara del IVA, que se aplica a todos los residentes y no residentes registrados a efectos del IVA en Bulgaria, y en particular:

• A partir de la fecha de registro a efectos del IVA, los propietarios están obligados a cobrar el IVA por todos los servicios imponibles que tengan como lugar de ejecución Bulgaria (por ejemplo, alquiler, venta del inmueble, etc.);
• El propietario debe preparar y presentar declaraciones mensuales del IVA y cuentas de compra y venta a efectos del IVA. Los documentos se presentan con la asistencia del agente de IVA designado;
• El propietario está obligado a pagar las disposiciones legales del IVA a más tardar el día 14 del mes siguiente al mes en el que el agente de IVA asumió las obligaciones del IVA;

El propietario puede reclamar el IVA pagado en Bulgaria por las compras de acuerdo con las reglas generales para la deducción del IVA.

1.7 Impuesto de transmisión. Impuestos locales y costos

A partir de 2008, se debe pagar un impuesto de transmisión del 3% sobre el valor imponible de la propiedad al venderla. El impuesto generalmente lo paga el comprador, pero puede dividirse entre el comprador y el vendedor de común acuerdo. Además, las partes deben pagar los honorarios del notario. Este importe se calcula en proporción al valor de la propiedad.

El propietario de la propiedad debe declarar la adquisición de la propiedad en la oficina de impuestos local donde se encuentra la propiedad dentro de los 2 meses a partir de la fecha de compra de la propiedad. Además, el propietario debe pagar el impuesto anual sobre la propiedad y el impuesto sobre la eliminación de residuos. Este importe se calcula sobre el valor imponible de la propiedad.

II. INVERSIONES DE UNA COMPAÑÍA (SUCURSAL) BÚLGARA

2.1 Consideraciones legales

Según la legislación búlgara vigente, las empresas y personas físicas no residentes pueden establecer una entidad búlgara sin ninguna restricción. Las entidades búlgaras propiedad de accionistas extranjeros pueden adquirir cualquier tipo de bienes inmuebles en Bulgaria, incluidos los terrenos.

2.2 Implicaciones fiscales para las empresas

2.2.1 Alquiler y venta de bienes inmuebles

Los ingresos de la empresa (filial) búlgara de no residentes (en adelante denominada "la empresa búlgara") provenientes del alquiler y/o la venta de bienes inmuebles se gravan de acuerdo con las normas generales de la Ley del Impuesto sobre la Renta de las Sociedades de Bulgaria ("la WIB").

La tasa del impuesto sobre la renta para las empresas es del 10 %.

El impuesto se recauda sobre la base de los beneficios de la empresa según la cuenta de pérdidas y ganancias, ajustados por determinados elementos no deducibles.

2.2.2 Reclamación de beneficios - dividendos

Los beneficios netos de impuestos de la empresa búlgara se pueden distribuir en forma de dividendos a los accionistas no residentes.

Según el WIB, los dividendos están sujetos a una retención fiscal del 7 % en Bulgaria. En Bulgaria no se aplica retención de impuestos si los accionistas de la empresa búlgara son residentes fiscales en un país de la UE y:

• Los accionistas no se consideran residentes fiscales de un tercer país en virtud de un Convenio de Doble Imposición.
• Los accionistas pagan el impuesto sobre la renta en su país de residencia y no tienen derecho a exenciones fiscales, etc.;
• Los no residentes poseen al menos el 20% de las acciones de la empresa búlgara que distribuye el dividendo, durante un período de al menos 1 año.

En resumen, si los accionistas son residentes fiscales de un país que no es un país de la UE, la retención de impuestos será del 7%. Si la empresa búlgara es propiedad de una empresa establecida en los Países Bajos y se cumplen los requisitos anteriores, no se deberá pagar ningún impuesto sobre dividendos en Bulgaria.

2.2.3 Reclamación de beneficios: liquidación de la empresa

Al liquidar la empresa búlgara, las implicaciones fiscales son las siguientes:

• La empresa debe pagar un impuesto sobre la renta del 10 % sobre el beneficio total desde el comienzo del ejercicio fiscal pertinente hasta la fecha en que el tribunal liquide la empresa;
• Sobre el producto de la liquidación, si es mayor que cero, se retiene un impuesto del 7 % para distribuirlo entre los accionistas.

A efectos fiscales, el importe imponible del producto de la liquidación es proporcional a la participación de cada accionista en el capital social de la empresa, reducido por:

• El precio de compra de la acción de la empresa (normalmente igual al valor nominal de las acciones), y
• La parte correspondiente de la reserva de revalorización, - si es mayor que cero - que no aumenta hasta tener el efecto de la reserva sobre los costos de depreciación de la empresa.

Si los accionistas son residentes fiscales de un país de la UE, no se deberá pagar ningún impuesto sobre el producto de la disolución, sujeto a las condiciones establecidas en la Sección 2.2.2 anterior.

2.3 IVA

2.3.1 IVA sobre la compra de bienes inmuebles

Si la empresa búlgara compra bienes inmuebles a una empresa o persona física registrada a efectos del IVA, y:

• El inmueble consiste en una parcela de terreno sin edificios, entonces a partir del 1 de enero de 2007 la parte vendedora cobrará el IVA a la empresa búlgara, ya que la compra y venta de terrenos no está exenta del IVA según la Ley Fiscal búlgara;
• Si el inmueble consiste en terreno y En el caso de los edificios, se cobrará un 20 % de IVA sobre el valor imponible del edificio. No se cobrará IVA sobre el terreno adquirido.

El IVA cobrado a la empresa búlgara antes de que se complete el registro de IVA no es reembolsable. En caso de que la empresa búlgara haya completado posteriormente el registro de IVA, se puede reembolsar el IVA sobre el precio de compra, siempre que la propiedad sea propiedad de la empresa búlgara en la fecha de registro.

2.3.2 Registro de IVA

La empresa búlgara deberá registrarse a efectos del IVA, si las condiciones de la Ley del IVA búlgara para el registro así lo exigen (las mismas condiciones que para los no residentes, véase la sección 1.6 a) anterior).

2.3.3 IVA sobre el alquiler de bienes inmuebles

El alquiler de bienes inmuebles se considera una operación sujeta al IVA en Bulgaria, a menos que el inmueble se alquile a una persona física para fines no comerciales. 2.3.4 IVA sobre la venta de bienes inmuebles.

2.3.4 IVA sobre la venta de bienes inmuebles

La venta de bienes inmuebles que consisten únicamente en un terreno es una transacción gravable sobre la que la empresa búlgara cobra el IVA.

En caso de venta de bienes inmuebles que consisten tanto en terrenos como en edificios, se cobra el 20 % de IVA sobre el valor imponible de los edificios, siempre que la empresa búlgara esté registrada a efectos del IVA.

El tipo impositivo (valor imponible) para calcular el IVA sobre la venta de edificios se determina como el mayor de (i) el precio de venta acordado entre las partes, incrementado con el impuesto de transferencia y los costos, y (ii) el valor de tasación del edificio a efectos fiscales. El IVA del 20 % se fija en la tasa impositiva y luego se reduce con el impuesto de transferencia y las tarifas pagadas al momento de la venta del edificio.

Si la empresa búlgara no está registrada a efectos del IVA a partir de la fecha de venta:

• No se cobrará IVA sobre el valor de la propiedad vendida, y
• La empresa búlgara deberá registrarse a efectos del IVA si el valor de la propiedad supera los 50 000 BGN.

2.4 Impuesto de transferencia e impuestos y tarifas locales

Véase la Sección 2.3.4 anterior.